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BGH: Außerordentliche Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung einer Wohnung ist wirksam

VON CHRISTIAN MASS meist gelesen

Der für das  Mietrecht zuständige achte Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH Urteil vom 10.04.2013 VIII ZR 213/12) hat jetzt entschieden, dass der Vermieter einem Mieter außerordentlich kündigen darf, wenn dieser in einer Wohnung in geschäftlichem Ausmaß Musikunterricht erteilt.

Im entschiedenen Fall, hatte die Mutter des beklagten Musiklehrers 2006 seit 1954 eine Wohnung vom klagenden Vermieter angemietet. Weil diese ab 2006 sich nicht mehr selbst versorgen konnte, zog er 2006 in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen. Infolge der Pflegetätigkeit konnte er seinen Beruf an der Musikschule nicht mehr voll ausüben. Daher bot er ab 2006 Gitarrenunterricht in der Wohnung an. Eine Erlaubnis des Vermieters hierfür hatte er nicht.

Als am 14.01.2011 seine Mutter starb, erklärte er am 04.02.2011 den Eintritt in das Mietverhältnis. Daraufhin kündigte der Vermieter mit Schreiben vom 02.03.2011 außerordentlich.

Die Kündigung wurde damit begründet, dass der Musiklehrer über mehrere Jahre hinweg ohne Erlaubnis des Vermieters Musikunterricht in der Wohnung erteilt hat Dies stellte keine Nutzung zu Wohnzwecken mehr dar und sei damit vertragswidrig. Der durch den Gitarrenunterricht erzeugte Lärm habe unzumutbar den Hausfrieden beeinträchtigt. Es sei zu Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen.

Da der Musiklehrer nicht auszog, erhob der Vermieter  Räumungsklage . Dieser gab nun auch der BGH ebenso wie bereits die beiden Vorinstanzen (Amtsgericht Berlin 223 C 157/11 Landgericht Berlin 65 S 484/11)statt.

Die Entscheidung des Falles hing davon ab, ob der Gitarrenunterricht noch unter Wohnen zu zählen ist, was nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist.

Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH VIII ZR 14.07.2009 165/08), fallen unter den Begriff des Wohnens, lediglich solche beruflichen Tätigkeiten, die der Mieter -etwa im häuslichen Arbeitszimmer- in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausübt. Als Beispiel für solche Tätigkeiten, für die der Mieter keine Erlaubnis des Vermieters braucht, führt der BGH die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrer, Telearbeit, schriftstellerische Tätigkeit und den Empfang und die Bewirtung von Geschäftsfreunden an.

Der BGH wies im Urteil darauf hin, dass der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen geschäftliche Tätigkeiten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis dulden muss. Da der Musiklehrer an drei Tagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Musikunterricht in der Wohnung erteilte, liegt eine geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr vor, für die der Vermieter eine Erlaubnis nicht erteilt hat.

Zwar ist der Vermieter unter Umständen zur Erteilung der Erlaubnis für eine vertragswidrige Nutzung nach Treu und Glauben verpflichtet, wenn die geschäftliche Aktivität keine weitergehenden Beeinträchtigungen auf die Mietsache und die Mitmieter hat, als die übliche Wohnnutzung, Als Beispiel hierfür nennt der BGH eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr. Da es sich aber bei Musikunterricht nicht um eine derartige Tätigkeit handelt, war der Räumungsklage statt zugeben.

Was im Urteil nicht drin steht, aber zwischen den Zeilen durchscheint: Es ist offenbar unerheblich, ob der Mieter, damals (2006 bis 14.01.2011) noch kein Mieter war, als er die Wohnung geschäftlich nutzte. Rechtsdogmatisch ist dies aber problematisch, weil im Ergebnis der Musiklehrer für Pflichtverstöße zu einer Zeit verantwortlich gemacht wird, zu der er nicht Mieter und damit auch nicht Vertragspartner des Vermieters war. Folglich hatte er auch keine Vertragspflichten, gegen die er verstoßen hätte. Offenbar stützt der BGH sich hier auf das mietrechtliche Rücksichtnahmegebot, das er nun auch auf Mitmieter erstreckt.


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Autor:
[C/M]


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Artikel vom 09.05.2013


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