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BGH: Unwirksame Befristung im Zeit-Mietvertrag als Verzicht auf Kündigung auslegbar

VON CHRISTIAN MASS meist gelesen

Ein für viele Mieter und Vermieter von Zeitmietverträgen wichtiges Urteil haben jetzt die für das  Mietrecht zuständigen Richter des achten Zivilsenats des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe gefällt. Danach bedeutet die Unwirksamkeit einer Befristung nicht automatisch, dass dann ganz normal ordentlich auch während der unwirksamen Befristungszeit gekündigt werden kann.

Im entschiedenen Fall hatte der Mieter von der Vermieterin ab 1. November 2004 eine Wohnung gemietet. Im Mietvertrag findet sich folgende Klausel:

"Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10. 2011,wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption"

Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011 und , ferner im Laufe des Rechtsstreits mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 fristlos
Da der Mieter nicht auszug, erhob die die Vermieterin Räumungsklage, mit der sie in der ersten Instanz und auch in der Berufung obsiegte.

Die Befristung war unwirksam, da sie gegen § 575 BGB verstößt.

Denn danach ist im Wohnraummietrecht ein Zeitmietvertrag nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnraum für sich, seine Familienmitglieder, oder Angehörige seines Hausstands, in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

In allen drei Fällen muss der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung schriftlich mitteilen. Wird dies missachtet, gilt der Mietvertrag als unbestimmte Zeit geschlossen.

Naheliegend ist es aus der Unwirksamkeit der Befristung zu folgern, dass diese dann rechtlich unbeachtlich ist und die Vermieterin dann wie in jeden unbefristeten Mietverhältnis kündigen kann. So sahen es auch das Amtsgericht Waldshut-Tiengen (Urteil vom 29.06.2012 7 C 280/11) und das Landgericht Waldshut-Tiengen (Urteil vom 08.11.2012 2 S 39/12) als Vorinstanzen , die der Räumungsklage der Vermieterin stattgaben.

Dagegen gaben nun die Richter des achten Zivilsenats dem Mieter recht. Es müsse berücksichtigt werden, dass die Mietparteien mit der wenn auch unwirksamen Befristung eine langfristige beiderseitige Bindung bezweckt haben. Durch die Unwirksamkeit der Befristung entstand nach Ansicht cdes BGH eine Lücke. Die Anwendung des BGB, die dazu geführt hätte, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und somit nach den regulären Kündigungsfristen gekündigt werden kann, würde dem Willen der Parteien nicht gerecht.

Damit brachte der BGH eine ergänzende Vertragsauslegung zur Anwendung. Danach kommt es darauf an, was die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschluss vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Befristung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekannt gewesen wäre.

Demnach war die Lücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend zu schließen, dass anstelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, wonach eine Kündigung frühestens nach Ablauf der vereinbarten Befristung (bzw. bei Ausübung der Option zum Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich ist.

Damit drang die Vermieterin mit ihrer ordentlichen Kündigung nicht durch. Die Frage, ob die fristlose Kündigung wirksam war, konnte der BGH selbst nicht entscheiden, weil die Vorinstanzen diesbezüglich keine Feststellungen getroffen hatte. Daher wurde der Rechtsstreit zur Klärung dieser Frage wieder ans Berufungsgericht Waldshut - Tiengen zurückverwiesen.

Diese Urteil wird in der täglichen Praxis eine deutliche Wirkung entfalten, da auch heute noch sehr viele Mietverträge mit unwirksamen Befristungen herumgeistern. Dies ist darauf zurückzuführen, dass bis zur Mietrechtsreform ab 01.09.2001 die Befristung relativ einfach wirksam vereinbart werden konnte. Durch die Mietrechtsreform von 2001 wurden aber die strengen Voraussetzungen des § 575 BGB für eine wirksame Befristung eingeführt. Viele Vermieter wissen schlichtweg immer noch nicht davon.


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Autor:
[C/M]


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Artikel vom 17.08.2013


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